Waarom komen cohousing-ontwikkelingen niet van de grond in Nieuw-Zeeland?


0

Toen Bronwen Newton begon te werken aan een ‘stedelijk dorp’ in Wellington, dacht ze dat co-housing de wereld zou overnemen, maar haar collectief heeft onlangs hun woondroom moeten opgeven.

Het Urban Habitat Collective, dat vier jaar geleden van start ging, had als doel een duurzaam ontworpen flatgebouw van zeven verdiepingen en 22 eenheden te bouwen voor een co-housinggemeenschap.

Co-housing is een semi-gemeenschappelijk concept waarbij privéwoningen of -eenheden worden gebouwd rond gedeelde ruimtes, zoals gemeenschappelijke keuken- en eetruimtes, wasserijen, werkplaatsen en tuinen.

Er is vooruitgang geboekt met het project, de grond is gekocht, de ontwerpen zijn voltooid en de bouwvergunning is verkregen. Er waren onderweg uitdagingen, maar het waren de escalerende bouwkosten van het Covid-tijdperk die het project stopzetten.

LEES VERDER:
* Op één na alle woningen verkocht in co-housing buurt Golden Bay
* Co-housing ontwikkeling komt mooi samen in Tākaka
* Beroep van de Milieurechtbank vernietigt plan voor cohousingproject met 30 woningen
* De lange weg naar een co-housing-droom – en nee, het is geen hippiecommune

Newton, een advocaat en vastgoedontwikkelaar die een van de stichtende leden was, zegt dat ze de afgelopen twee jaar alles hebben geprobeerd om de kosten binnen een werkbaar budget te houden, maar de doelpalen bewogen sneller dan ze konden bijhouden.

“De bouwkosten stegen met 90% van $ 12,2 miljoen in augustus 2020 tot $ 23 miljoen in februari van dit jaar. We konden het toch niet zomaar doen, omdat de bank het niet zou financieren en de kosten voor de projectleden niet haalbaar waren.”

Het was de doodsteek voor het project waarvan het collectief had gehoopt dat het een kleine stap zou zijn in de richting van een revolutie op het gebied van huisvesting in Nieuw-Zeeland, zegt ze.

“Co-housing is niet voor iedereen, maar er is veel steun voor door bewoners geleide en gerichte, kwalitatief goede woningen met een gemiddelde dichtheid.

Het Urban Habitat Collective in Wellington was bedoeld om co-housing-appartementen te bieden aan 24 familiegroepen.

GELEVERD

Het Urban Habitat Collective in Wellington was bedoeld om co-housing-appartementen te bieden aan 24 familiegroepen.

“Ontwikkelaars zeggen dat ze gemeenschappen creëren, maar ze ontwerpen voor particulieren, en de schaduwzijde daarvan is isolatie. Mensen willen hun buren echt leren kennen en ermee in contact komen.”

Het probleem is dat co-housing een onderneming zonder winstoogmerk is en dat er geen wetgevend model voor is, wat betekent dat kredietverstrekkers, gemeenten en ontwikkelaars er op hun hoede voor zijn, zegt Newton.

Ze hoopt dat deze obstakels kunnen worden overwonnen om collectieve huisvestingsprojecten mogelijk te maken, omdat het land zal profiteren van wat ze te bieden hebben.

Maar de vooruitzichten zien er momenteel niet rooskleurig uit, aangezien dit jaar ook twee andere co-housing-ontwikkelingen, de Cambridge Cohousing Society in de Waikato en de Ahi Wai Eco Neighborhood in Whangarei, moesten stoppen.

In de afgelopen jaren zijn de pogingen van Closer Developments om eerst een coöperatief 21 kleinere woningproject in KatiKati en vervolgens een coöperatief appartementenproject in Mount Maunganui van de grond te krijgen, niet gelukt.

Eerdere samenwerkingen, zoals Collette’s Corner in Lyttelton en het Madras St-project in Christchurch, stortten respectievelijk in 2021 en 2020 in.

Shaun Davison, oprichter van Ahi Wai, zegt dat er talloze dingen tegen hen zijn verschoven en een einde hebben gemaakt aan het project met 17 huizen waaraan ze sinds 2015 werkten.

In die tijd hadden ze het land gekocht, toestemming gekregen voor hulpbronnen, hadden ze gedetailleerde infrastructuur- en huisplannen en hadden ze investeerders verzekerd voor de meeste kavels in eigendom.

Maar beperkingen van de gemeente, de verscherping van de kredietverlening, tekorten aan het aanbod, een sterke stijging van de infrastructuur- en bouwkosten, en de vertragingen die bij elke uitdaging betrokken waren, kregen de bovenhand, zegt hij.

“De cumulatieve impact van al het slechte nieuws zorgde ervoor dat mensen van ‘we hebben dit’ het gevoel kregen dat het te lang duurde en dachten dat ze hun geld liever ergens anders zouden steken.

Het land bestemd voor de Ahi Wai Eco Neighborhood in Whangarei.

Geleverd

Het land bestemd voor de Ahi Wai Eco Neighborhood in Whangarei.

“We hadden kunnen doorploegen, maar op een gegeven moment besloten we dat we ons leven niet voor altijd op pauze konden zetten terwijl we probeerden een oplossing te vinden, en ook dat het niet verstandig was om door te gaan.”

Door het project te beëindigen toen ze dat deden, konden ze het land verkopen, wat ze nu deden, en het geld van de investeerders aan hen teruggeven, zegt Davison.

“We zouden het geweldig vinden als een gelijkgestemde groep de grond en de plannen zou kunnen kopen en verder zou kunnen gaan met de ontwikkeling. Co-housing is een geweldig idee, dat zou kunnen helpen bij het aanpakken van het woningtekort en de betaalbaarheidsproblemen waarmee het land wordt geconfronteerd.”

Om in de toekomst meer co-housing-ontwikkelingen te laten slagen, moet er een wetgevend kader zijn dat het gemeenschappelijk bezit en de ontwikkeling van grond ondersteunt, zegt hij.

Co-housing is ontstaan ​​in Denemarken in de jaren zeventig, waar ongeveer 7% tot 8% van de bevolking in een of andere vorm ervan leeft, en het concept is goed geaccepteerd in andere delen van de wereld. Maar het heeft moeite om voet aan de grond te krijgen in Nieuw-Zeeland.

De voorzitter van de Vereniging voor Coöperatieve Huisvesting, Gillian Cook, zegt dat dit te wijten kan zijn aan de pioniersgeschiedenis van het land die leidde tot een bijzonder onafhankelijke streak, en de commercialisering van woningen voor vermogenswinsten.

Coöperatieve huisvestingsmodellen zouden kunnen helpen om het woningtekort te overwinnen, zoals ze dat in andere landen hebben gedaan, maar er is al lang een oorverdovende stilte over het concept van de centrale en lokale overheid, zegt ze.

“Het is verbijsterend, want ze zouden een eenvoudige oplossing kunnen zijn – als we er maar mee door konden gaan. Maar we hebben een helpende hand nodig om systemen op te zetten die gemeenschappen ondersteunen, niet individuen die hun nest willen bevederen.”

Formele erkenning van coöperatieve huisvestingsmodellen en overheidssteun of filantropische steun voor een geldschieter om coöperatieve ontwikkelingen te financieren zou helpen, zegt Cook.

“Er zijn juridische modellen in andere landen die we zouden kunnen navolgen om het mogelijk te maken. Het zou niet moeilijk zijn, maar er moet wel een bereidheid zijn om de noodzakelijke veranderingen door te voeren.”

Er zijn 20 eenheden in het co-housingcomplex Cohaus in Gray Lynn in Auckland.

David White/Dingen

Er zijn 20 eenheden in het co-housingcomplex Cohaus in Gray Lynn in Auckland.

Ze leeft in de hoop dat dit zal gebeuren en dat er een culturele verschuiving zal plaatsvinden in de manier waarop Nieuw-Zeelanders denken over hoe ze leven, zegt ze.

Er zijn enkele lokale cohousing-ontwikkelingen. De Peterborough Pocket Neighborhood in Christchurch werd herbouwd na de aardbevingen, maar is nu 37 jaar oud, en Earthsong in West Auckland dateert uit het midden van de jaren negentig.

Meer recentelijk werden Cohaus in Gray Lynn in Auckland en de ontwikkeling van Toi Ora High Street in Dunedin met succes voltooid, en er wonen nu bewoners.

En de Tākaka Cohousing-buurt in Golden Bay is erin geslaagd de kansen te verslaan en ligt op schema met de ontwikkeling van drie buurten, hoewel het in fasen vordert.

Sarrah Jayne, van Tākaka Cohousing, zegt dat de eerste wijk van 34 huizen, en een gemeenschappelijk huis, nu aan de gang is. Alle grondwerken en infrastructuur zijn voltooid en de eerste 10 huizen worden gebouwd.

Ngarie Jones en Sarrah Jayne onderzoeken de locatie van de Tākaka Cohousing Neighborhood in Golden Bay.

Amy Ridout / Stuff

Ngarie Jones en Sarrah Jayne onderzoeken de locatie van de Tākaka Cohousing Neighborhood in Golden Bay.

Ze kwamen veel van de problemen tegen die andere co-housing-ontwikkelingen tegenkwamen, maar slaagden erin om ze op te lossen, zegt ze.

“Een beslissing die hielp, was dat we ervoor kozen om met een nationaal merk, Signature Homes, te bouwen, en we hebben een contract met een vaste prijs met hen.”

Ze hebben ook een team van vier mensen in dienst om de planning te maken, beslissingen te nemen en problemen op te lossen om ervoor te zorgen dat de huizen worden gebouwd, zegt ze.

“Als je in de huidige omgeving niet snel vooruitgang boekt, word je uitgeprijsd. Het is als watertrappelen, want op het moment dat je stopt met bewegen, ga je onder.”

Tweeëndertig van de woningen in de eerste wijk zijn verkocht, over de overige twee wordt onderhandeld en de plannen voor de tweede wijk vorderen goed, zegt ze.

“Over het algemeen hebben mensen ons gesteund, vooral als ze eenmaal begrijpen wat we doen. Maar het land heeft behoefte aan minder winstgedreven, meer gemeenschapsgedreven ontwikkelingen.

“Er moet meer out-of-the-box worden gedacht als het gaat om co-housing-projecten, maar ik denk dat er in de toekomst meer ruimte voor zal zijn.”


Like it? Share with your friends!

0
admin

0 Comments

Your email address will not be published.