Zorgen over de reactie van verhuurders belemmeren onderzoek naar duizenden potentieel vochtige of beschimmelde huizen


0

Duizenden potentieel vochtige of beschimmelde huizen werden niet gecontroleerd omdat de rapportageprocessen van de overheid anonimiteit niet konden garanderen en huurders vreesden voor represailles van verhuurders.

Het Healthy Homes Initiative (HHI) identificeerde 25.000 huurwoningen van slechte kwaliteit over een periode van negen jaar, waarbij gezinnen vaak naar een huisarts werden verwezen als die huizen de gezondheidstoestand verergerden.

Toch zijn slechts 41 van die woningen ooit onderzocht door Tenancy Services – een stakingspercentage van ongeveer 0,16%. Er is een simpele reden voor het gebrek aan opvolging: huurders zijn te bang om groen licht te geven.

“De huisbaas mag vragen – en het ministerie zal het hen vertellen – wie de klacht heeft ingediend”, zegt huisvestingsonderzoeker Nevil Pierse, die in het bestuur zit van Well Homes, een in Wellington gevestigde provider voor het initiatief.

LEES VERDER:
* De kloof tussen een gezond huis en een huis dat voldoet aan de normen van Healthy Homes
* Tijd niet rijp voor een huurwaarborg van geschiktheid, zeggen verhuurders
* Gemeenten bagatelliseren hun bevoegdheden om reparaties aan ondermaatse verhuur te bestellen

De normen van Healthy Homes omvatten minimumnormen rond verwarming, isolatie, ventilatie, afvoer en vochtgehalte in huurwoningen.

Geleverd

De normen van Healthy Homes omvatten minimumnormen rond verwarming, isolatie, ventilatie, afvoer en vochtgehalte in huurwoningen.

“Mensen zijn bang – naar mijn mening terecht – dat de verhuurder dan represaillemaatregelen neemt.”

Het ministerie van Business, Innovatie en Werkgelegenheid (MBIE), dat toezicht houdt op Tenancy Services, zegt dat het team Tenancy Compliance and Investigations (TCIT) nauw samenwerkt met de aanbieders van het Healthy Homes Initiative. Die providers kunnen echter geen verwijzingen doen zonder de toestemming van huurders, zei TCIT-woordvoerder Dan Herlihy.

Als er geen toestemming wordt gegeven, kan de aanbieder een geanonimiseerde verwijzing doen “over de verhuurder en vermeende inbreuken”, wat later zou kunnen bijdragen aan het werk van het TCIT-team, maar niet noodzakelijkerwijs zal resulteren in een onderzoek.

Groen parlementslid Chlöe Swarbrick zei dat verwijzingen naar huisartsen

RICKY WILSON/Dingen

Groen parlementslid Chlöe Swarbrick zei dat verwijzingen naar huisartsen “vrijwel zeker” zouden wijzen op huizen die niet aan de normen van Healthy Homes voldeden.

Groen parlementslid Chlöe Swarbrick zei dat het handhavingsproces “te ingewikkeld en onpraktisch” was en dat het de huurders waren die er niet in slaagden.

“Het is ronduit verschrikkelijk dat we huizen in dit land hebben waarvan we weten dat ze mensen ziek maken, en we hebben geen transformationele veranderingen aangebracht om dat te voorkomen.”

Ze riep de regering op om een ​​huurwaarborg van geschiktheid (WOF) in te voeren – een hulpmiddel dat de normen van Healthy Homes zou ondersteunen – en een register van verhuurders en vastgoedbeheerders om inbreuken op te sporen.

Die normen werden voor het eerst in juli 2019 van kracht en omvatten minimumnormen rond verwarming, isolatie, ventilatie, afvoer en vochtgehalte in huurwoningen.

Nevil Pierse, universitair hoofddocent aan de Otago University, ondersteunde een huurwaarborg van geschiktheid en suggereerde dat het huidige systeem was als

Kevin Stent/Dingen

Nevil Pierse, universitair hoofddocent aan de Otago University, ondersteunde een huurwaarborg van geschiktheid en suggereerde dat het huidige systeem was als “wachten tot het ongeluk gebeurt” en vervolgens controleren of de auto rijklaar was.

Alle particuliere verhuur moet nu binnen 90 dagen na een nieuwe huurovereenkomst voldoen, terwijl huizen die door Kāinga Ora worden gehuurd tot juli volgend jaar de tijd hebben om te voldoen.

Pierse zei dat de normen goed waren – het huidige systeem om ze te handhaven was dat niet. Het ontbreken van een WOF voor verhuur was als “wachten tot het ongeluk gebeurt, en dan controleren of de auto veilig op de weg kan”.

Pierse schatte dat 85% van de via de HHI geïdentificeerde huizen niet zouden voldoen aan de normen van Healthy Homes – ongeveer 21.000 huizen.

Aanbieders zouden de verhuurder – met toestemming van de huurder – een brief sturen met een lijst van acties om het huis warmer te maken. “Er is een zeer hoge overlap tussen [those suggestions] en Healthy Homes-normen,” zei Pierse.

In dat stadium zou ongeveer 40% van de verhuurders actie ondernemen – een stijging van ongeveer 30% sinds voordat de Healthy Homes-normen van kracht werden. Daar eindigde het gesprek over het algemeen, waarbij de meerderheid van de huurders ervoor koos om de situatie niet verder te laten escaleren naar Tenancy Services.

BRADEN SNELLER / STUFF

Alan McKinnon betaalde $ 300 van zijn wekelijkse inkomen van $ 500 om een ​​woning te huren van Annabel Black met een lekkend dak, schimmel en vocht. (Video voor het eerst gepubliceerd in december 2020)

Herlihy zei dat verhuurders die niet aan de Healthy Homes-normen voldeden, boetes kregen van maximaal $ 7.200 – of $ 50.000 voor grootschalige pensionverhuurders.

De overheid verzamelt echter geen gegevens over hoeveel huurwoningen aan de normen voldoen, en eigendommen hoeven niet door derden te worden beoordeeld om te controleren of ze voldoen.

De woordvoerder van Renters United, Geordie Rogers, zei dat dit aantoont dat de regering “niet toegewijd was aan het afdwingen van de rechten van huurders”.

Hij vroeg zich af of MBIE het beste huis was voor Tenancy Services. “Het idee dat [Tenancy Services] zit in een ministerie wiens doel het is om het potentieel van het bedrijfsleven te ontsluiten – met andere woorden, geld van huurders te halen – suggereert dat huurders die in veilige en gezonde huizen wonen geen prioriteit is.

Het Healthy Homes Initiative wordt door de overheid gefinancierd en is in 2013 van start gegaan via gemeenschapsaanbieders die zijn gecontracteerd met lokale DHB’s. Er zijn negen grote providers in het hele land, met 28 onderaannemers.

Ze identificeren gezinnen, werken met hen samen om een ​​uitgebreide huisvestingsbeoordeling uit te voeren en stellen een op maat gemaakt actieplan op dat gericht is op “een warmer, droger, gezonder huis”.

Pierse noemde het initiatief ‘een initiatief van wereldklasse, geleid door de gemeenschap’. Uit zijn berekeningen blijkt dat het programma 2800 ziekenhuisopnames per jaar voorkomt.

Het programma was gericht op “kinderen met een laag inkomen en whānau”, met een focus op Māori- en Pasifika-families, zei hij. “Het zijn lokale mensen die met lokale mensen praten en oplossingen proberen te implementeren die voor hen werken.”

De meeste woningen van slechte kwaliteit die door de HHI werden geïdentificeerd, waren particuliere huurwoningen – ongeveer 11.000 woningen. De op één na grootste groep was de volkshuisvesting (31% van de geïdentificeerde woningen).

De overige woonsituaties zijn ofwel koopwoningen (13%) ofwel arrangementen die geclassificeerd zijn als “geen vaste woning/dakloos” (12%).


Like it? Share with your friends!

0
admin

0 Comments

Your email address will not be published.